Kanuna Aykırı Belirlenen Arsa Payları ve Arsa Payının Düzeltilmesi Davası

Arsa payının belirlenmesine ilişkin hükümler 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nda ("KMK") düzenlenmiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 2. maddesinin d bendinde arsa payının tanımı şöyle yapılmıştır: "Arsanın, bu Kanunda yazılı esaslara göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına arsa payı denir."

Maddede belirtildiği gibi arsa payının belirlenmesinde, KMK'da yazılı esaslar dikkate alınmalıdır. Yine KMK'nın 3. ve 12. maddesi çerçevesinde arsa paylarının belirlenmesinde bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerler gibi objektif kıstaslar esas alınır. Arsa paylarının belirlenmesinde dikkate alınacak kıstaslara aykırı olarak arsa payı belirlenmiş ve kat mülkiyeti kurulmuşsa, hak sahipleri tarafından arsa payının düzeltilmesi davası açılabilir.

Bu noktada kısaca kat mülkiyetinden bahsetmek gereklidir. Kay mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir ve yapı kullanma izin belgesine sahip bir yapının bağımsız bölümlerinin hangi amaçla kullanıldığına dair bağımsız mülkiyet ve kullanım hakkı veren bir nitelik taşımaktadır.

Kat mülkiyetinin kurulması esnasında KMK'da sayılmış objektif kriterlere göre belirlenmeyen arsa paylarının düzeltilmesi ilgisi tarafından mahkemeden talep edilebilir. Arsa payının düzeltilmesi olarak adlandırılan bu dava için uygulamada, yerleşik içtihatlarla da kabul edilmiş şu şartların bulunması aranmaktadır:

- Arsa paylarının kanuna aykırı olacak şekilde belirlenmiş olması

- Talep edenin (davacının) iyiniyetli olması

- Talep edenin (davacının) korunmaya değer bir hukuki yararının bulunması

İyiniyetin tespitinde, kat mülkiyetinin kurulması ve arsa paylarının belirlenmesinin davacı tarafından yapılıp yapılmadığına bakılmaktadır. Dolayısıyla kat mülkiyetinin kurulması sonrasında malik olanlar ile kat mülkiyetinin kuruluşu esnasında malik olsa da tescil işlemlerinde tapuda imzası bulunmayan hak sahipleri iyiniyetli olarak kabul edilmektedir.

Sayılan şartların varlığı durumunda, hak sahibi malik arsa paylarının yeniden belirlenmesini mahkemeden talep edebilecektir. Arsa paylarının yeniden belirlenmesi esnasında mahkemece, bağımsız bölümlere özgülenmiş olan arsa paylarının kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerleri ile orantılı olup olmadığı tespit edilir. Bağımsız bölümlerde kat mülkiyeti kurulması sonrasında meydana gelen ve değer artışına sebebiyet veren değişiklikler dikkate alınmaz.

Arsa payının düzeltilmesi davası mülkiyet hakkına ilişkin olduğundan herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Ancak Yargıtay son yıllardaki uygulamasında, uzun süre sessiz kalınmasının ardından açılan arsa payının düzeltilmesi davalarında davacının iyiniyetli olmadığına karar vermektedir.